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集體大紅本房，即是有房產(chǎn)證的房子，也就是說(shuō)整棟樓一個(gè)大紅本房產(chǎn)權(quán)證。這類(lèi)房子是企業(yè)自己建的公寓房，四證齊全，這類(lèi)房子其實(shí)還不能稱(chēng)為小產(chǎn)權(quán)，產(chǎn)權(quán)

還是屬于公司的，交易是與公司簽租賃合同(有一些簽的有償使用合同)到期再自動(dòng)續(xù)費(fèi)。那么集體大紅本房與小產(chǎn)權(quán)房有哪些不同之處呢?

深圳集體大紅本房能買(mǎi)嗎?集體大紅本房是什么意思?

集體大紅本房四證齊全，但不能上市流通，就是整棟樓一個(gè)紅本產(chǎn)權(quán)證，不能分割，手續(xù)證件齊全

近日深圳連環(huán)的限購(gòu)令.對(duì)小產(chǎn)權(quán)的打壓限購(gòu)，房?jī)r(jià)的居高不下，有很多人買(mǎi)不起房，就干脆和與商，辦類(lèi)房屋開(kāi)發(fā)商簽“以租代售”協(xié)議

集體大紅本房，即是有房產(chǎn)證的房子，也就是所說(shuō)的集體紅本房。整棟樓一個(gè)大紅本房產(chǎn)證。這類(lèi)房子企業(yè)自己建的公寓房，四證齊全，但也是不能上市流通的

這類(lèi)房子其實(shí)還不能稱(chēng)為小產(chǎn)權(quán)，產(chǎn)權(quán)還是屬于公司的，交易的話只是讓你一次交幾十年的租金，只能算一個(gè)長(zhǎng)租房而已，答的都是相售合同(有一些簽的有償使

用合同)到期再自動(dòng)續(xù)費(fèi)。

一、以租代售模式

深圳集體大紅本房以相代售的方式，也就是簽協(xié)長(zhǎng)租，合同到期無(wú)條件自動(dòng)續(xù)期，近來(lái)以相代售合同改為有償使用合同，合同到期同樣是無(wú)條件續(xù)期

1與出租人簽“以租代售”協(xié)議，約定租賃期限，國(guó)家規(guī)定不得超過(guò)20年。

《合同法》第2百一十四條租憑期限不得超過(guò)二十年。超過(guò)二十年的，超過(guò)部分無(wú)效。租賃期間屆滿，當(dāng)事人可以續(xù)訂租賃合同，但約定的租賃期限自續(xù)訂之日起

不得超過(guò)一十年，通常此類(lèi)“以租代售”協(xié)議，簽訂30-40年的租售期限，此種約定是違反法律強(qiáng)制性規(guī)定的，租售期限超過(guò)20年的部分不受法律保護(hù)

2、承租人對(duì)“以租代售”的房屋產(chǎn)權(quán)情況不了解，存在部分出租人無(wú)產(chǎn)權(quán)證或無(wú)權(quán)處分的情況。在此種情況下，承租人一次性支付了相當(dāng)于購(gòu)房款的巨額租金，

一旦出租人“一房二租”或“先租再售”，承租人很難按租賃合同實(shí)現(xiàn)全部租期內(nèi)的房屋使用權(quán)。

3.出租人一般是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商或房屋中介，如果在日后的經(jīng)營(yíng)過(guò)程中發(fā)生資金鏈斷裂的情況，承租人在僅有房屋使用權(quán)的情況下，執(zhí)行房屋或要求返還租金存在

很大困難，可能會(huì)房、錢(qián)兩空。

目前深圳各個(gè)區(qū)域有很多類(lèi)似的以相代售的集體大紅本，比如布吉李朗的中海信，觀瀾的鴻基新都，龍崗的寶龍一號(hào)等，在簽界此類(lèi)房屋“以租代售”協(xié)議時(shí)，一

定要對(duì)房屋的產(chǎn)權(quán)情況有了解，對(duì)合同的具體條款的合法性進(jìn)行確認(rèn)，并目充分衡量能夠保障后續(xù)租憑合同屬行的有效方法與后續(xù)屬行租賃合同風(fēng)險(xiǎn)，再做決策。

簽有嘗使用合同

1.此合同本意是購(gòu)買(mǎi)此房，其實(shí)質(zhì)是租售。因?yàn)榉课菟袡?quán)需要登記變更，而此房沒(méi)有房產(chǎn)證不能辦理，就算是簽訂買(mǎi)賣(mài)合同也無(wú)法轉(zhuǎn)移所有權(quán).

2.租賃房屋有20年之限定，所以本合同所言之永久

3.此合同有變更所有權(quán)的意圖，但是與第三條所述內(nèi)容有矛盾。因此需要明確本合同性質(zhì)，是長(zhǎng)期租憑還是買(mǎi)賣(mài)合同?

建議:因此房產(chǎn)權(quán)不明，買(mǎi)賣(mài)風(fēng)險(xiǎn)較大。若長(zhǎng)期租賃，則可以首簽20年，約定20年期滿后原條件再續(xù)簽。

1、土

地所有權(quán):大紅本房土地所有權(quán)為國(guó)家，小產(chǎn)權(quán)土地所有權(quán)為集體所有。

2、繳費(fèi):大紅本房繳納了土地出納金，小產(chǎn)權(quán)沒(méi)有繳納房屋出納金。

3、產(chǎn)權(quán)證明:大紅本房產(chǎn)權(quán)證明由國(guó)家房管局頒發(fā)，小產(chǎn)權(quán)鄉(xiāng)或村政府頒發(fā)

4、處理權(quán):大紅本房可以出售辦理抵押貸款，小產(chǎn)權(quán)不可辦理抵押貸款。

有人會(huì)問(wèn)深圳集體大紅本房是有合法建房手續(xù)，有整棟大產(chǎn)權(quán)證的，那么這個(gè)房子能買(mǎi)嗎?購(gòu)買(mǎi)的時(shí)候該注意哪些事項(xiàng)呢?

深圳的集體大紅本房都為以租代售的方式銷(xiāo)售，也就是簽長(zhǎng)租合同，合同到期無(wú)條件自動(dòng)續(xù)期。近來(lái)以租代售合同改為有償使用合同，合同到期同樣是無(wú)條件續(xù)

期。而集體大紅本房的這種銷(xiāo)售方式，其實(shí)也是小產(chǎn)權(quán)房的一種。

在交易過(guò)程中我們還是要先了解以下幾點(diǎn)事項(xiàng):

在交易過(guò)程中我們還是要先了解以下幾點(diǎn)事項(xiàng):

1、與出租方簽“以租代售”協(xié)議，《合同法》第二百一十四條租賃期限不得超過(guò)二十年，租賃期間屆滿，當(dāng)事人可以續(xù)訂租賃合同。簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)就是集體大紅本的租

賃合同一次只簽20年，20租期滿后不用增加其他的費(fèi)用再次續(xù)簽20年，這是法律的一種約束，也是受法律保護(hù)的，所以集體大紅本的租賃合同是有法律效應(yīng)的。

承租人要對(duì)“以租代售”房屋產(chǎn)權(quán)情況有所了解，特別是購(gòu)買(mǎi)二手集體大紅本房我們就要弄清楚一手業(yè)主跟開(kāi)發(fā)人和集團(tuán)公司所簽的原始合同，一定要搞清楚

房屋所屬權(quán)，一般一手的都是跟所屬集體公司和開(kāi)放商簽定一手合同就完全沒(méi)有問(wèn)題的。

3、出租方一般是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和集團(tuán)公司，一般也都具備相應(yīng)的開(kāi)發(fā)與使用權(quán)轉(zhuǎn)讓資質(zhì)，但是我們?cè)谧罱K簽訂合同時(shí)還是要弄清楚出租方的相關(guān)資質(zhì)和樓盤(pán)相關(guān)

報(bào)建手續(xù)，集體大紅本房都會(huì)有合法建房手續(xù)，四證齊全，是可以放心購(gòu)買(mǎi)的。

4、特別集體大紅本房是極有可能轉(zhuǎn)正的!因?yàn)楸旧砭褪怯姓麠澊蠹t本正規(guī)產(chǎn)權(quán)，在某一個(gè)政策特殊環(huán)境下是完全可以通過(guò)補(bǔ)交地稅拿到每戶的獨(dú)立紅本，未來(lái)可

能在這個(gè)房產(chǎn)稅實(shí)施的情況下，政府為了更加全面覆蓋房產(chǎn)稅是很大可能通過(guò)繳納相應(yīng)的十地出納金來(lái)讓這種集體大紅本房轉(zhuǎn)成商品房。

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