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       隨著社會(huì)的發(fā)展，人們對(duì)小產(chǎn)權(quán)房的發(fā)展陪受關(guān)注，很多人都在觀望小產(chǎn)權(quán)房是否有轉(zhuǎn)正的機(jī)會(huì)，那么小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)正費(fèi)用及需要克服的困難都是怎樣的呢？小產(chǎn)權(quán)房尷尬的處境何時(shí)才會(huì)有變化。
      小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)正費(fèi)用：

      1、土地出讓金的征收標(biāo)準(zhǔn)是由各地依據(jù)當(dāng)?shù)赝恋貎r(jià)值確定征收標(biāo)準(zhǔn)。

      2、一般依據(jù)房產(chǎn)所在地區(qū)參考價(jià)、房產(chǎn)使用剩余年限、房產(chǎn)的性質(zhì)不同確定征收系數(shù)數(shù)。

      3、經(jīng)常使用的計(jì)算出讓金的方式：

      （1）出讓金=房屋參考價(jià)格×房產(chǎn)證上的建筑面積×征收系數(shù)；

      （2）出讓金=基準(zhǔn)地價(jià)×分?jǐn)偼恋孛娣e×征收系數(shù)。

      小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)正需要的條件：

      三中全會(huì)的集體土地入市同權(quán)入市以及增加保護(hù)農(nóng)民土地權(quán)益的決議能夠真正貫徹執(zhí)行。雖然從理論上來(lái)說(shuō)，任何一塊土地的價(jià)格和用途應(yīng)當(dāng)由市場(chǎng)來(lái)決定，但是，多年來(lái)又地方政府壟斷供應(yīng)土地的現(xiàn)實(shí)制約著土地同權(quán)同價(jià)的實(shí)現(xiàn)。集體土地轉(zhuǎn)換成為建設(shè)用地，由地方政府壟斷，且人為壓低農(nóng)民在土地增值利益分配上的比例，形成了數(shù)量客觀的土地財(cái)政，已經(jīng)成為各地發(fā)展經(jīng)濟(jì)公開(kāi)的秘訣。小產(chǎn)權(quán)房之所以被稱為小產(chǎn)權(quán)房，核心原因是不符合上述法律規(guī)定，而非其本身質(zhì)量所致。住房質(zhì)量問(wèn)題并非小產(chǎn)權(quán)房所獨(dú)有，即使是很多大產(chǎn)權(quán)房或者保障房，也會(huì)有不少劣質(zhì)樓盤的消息不斷爆出。因此，小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)正問(wèn)題核心在于是否能夠頂住利益集團(tuán)的壓力，從當(dāng)前來(lái)看，阻止小產(chǎn)權(quán)房的力量很大，從根本上來(lái)說(shuō)，是因?yàn)樗霓D(zhuǎn)正危及很多人的賺錢渠道。

      小產(chǎn)權(quán)房是農(nóng)民自發(fā)建起來(lái)的房子，由于長(zhǎng)期處于“事實(shí)婚姻”無(wú)證駕駛狀態(tài)，小產(chǎn)權(quán)房自誕生以來(lái)就不被國(guó)家承認(rèn)，因此，積累了很多問(wèn)題。從某種意義上來(lái)說(shuō)，小產(chǎn)權(quán)房的出現(xiàn)打破了政府對(duì)土地的壟斷，是真正市場(chǎng)化意義的商品房，并且能夠在一定程度上解決中低收入人群的住房難題。更重要的是，這種“事實(shí)婚姻”狀態(tài)并非如任志強(qiáng)所言的“先強(qiáng)奸再結(jié)婚”，而是因?yàn)榉杀旧硪?guī)定所致，法律有不完善的地方，就需要從根據(jù)現(xiàn)實(shí)進(jìn)行修改。

      對(duì)于已經(jīng)存在的小產(chǎn)權(quán)房，按照補(bǔ)齊土地出讓金和稅款的模式，可以補(bǔ)辦“結(jié)婚證”，這個(gè)主意表面上看來(lái)，還是挺符合民意的。但這里面又牽涉一個(gè)問(wèn)題，就是那些已經(jīng)買了小產(chǎn)權(quán)房的購(gòu)房者是不是愿意補(bǔ)齊，而且，土地出讓金該補(bǔ)交多少?這些都是大難題。即使是這樣做了，后進(jìn)的購(gòu)房者還會(huì)購(gòu)買小產(chǎn)權(quán)房，因?yàn)樗麄兺耆梢缘却?，等待未?lái)政策改變，使得事實(shí)婚姻變成合法婚姻，這又形成了一個(gè)惡性循環(huán)。而且，小產(chǎn)權(quán)房之所以惹怒政府，不僅僅是因?yàn)樗麄兇蚱屏苏畬?duì)土地的控制權(quán)和減少了稅收，也造成了城鎮(zhèn)規(guī)劃的無(wú)序狀態(tài)，特別是在中央要求大力推進(jìn)中小城鎮(zhèn)化的背景下，這個(gè)難題將會(huì)越來(lái)越難解，甚至可能從“難解”變成“無(wú)解”。

      我們之前提出，面對(duì)這樣的難題，必須要對(duì)小產(chǎn)權(quán)房進(jìn)行切割，區(qū)分是農(nóng)民宅基地建的還是非宅基地建的，如果是宅基地建的，既然已經(jīng)成為事實(shí)婚姻，可以補(bǔ)交土地出讓金和稅款，這當(dāng)然也需要農(nóng)村宅基地的制度變革才能行得通，如今三中全會(huì)決議實(shí)際上已經(jīng)有了明確改革的表述，另一部分非宅基地建的小產(chǎn)權(quán)房，確實(shí)有些占用耕地的嫌疑，這一部分小產(chǎn)權(quán)房可能并非交一部分土地出讓金就能夠轉(zhuǎn)正，也可以考慮其他補(bǔ)救措施，要保障購(gòu)買者的利益。因此，從整體上來(lái)說(shuō)，小產(chǎn)權(quán)房可以合法化，并不意味著現(xiàn)存的所有小產(chǎn)權(quán)房都能夠轉(zhuǎn)正。