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論小產(chǎn)權(quán)房形成的原因和合法化的理由-由18年行業(yè)經(jīng)驗(yàn)華盟地產(chǎn)給大家科普一下

深圳小產(chǎn)權(quán)房是具有中國(guó)特色的產(chǎn)物，由于我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)位不斷上漲，而社會(huì)仍然存在大量住房需求的背景下產(chǎn)生的一個(gè)新的事物。實(shí)際上，“小產(chǎn)權(quán)房”并非嚴(yán)格的法律概念，它只是一種通俗的說(shuō)法，常見(jiàn)的有三種：一是發(fā)展商的產(chǎn)權(quán)叫“大產(chǎn)權(quán)”，購(gòu)房人的產(chǎn)權(quán)興國(guó)縣小產(chǎn)權(quán)房哪里有叫“小產(chǎn)權(quán)”，這是因?yàn)橘?gòu)房人的產(chǎn)權(quán)是由發(fā)展商一個(gè)產(chǎn)權(quán)分割來(lái)的，相對(duì)而言，發(fā)展商的大，購(gòu)房人的小。二是國(guó)家房管部門(mén)頒發(fā)產(chǎn)權(quán)證的叫“大產(chǎn)權(quán)”，由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府發(fā)證書(shū)的叫“小產(chǎn)權(quán)”， 而鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府頒發(fā)的并非正式的房產(chǎn)證，因此“小產(chǎn)權(quán)房”實(shí)際上沒(méi)有真正的產(chǎn)權(quán)。三是所買(mǎi)房屋再轉(zhuǎn)讓時(shí)不用繳納土地出讓金的叫“大產(chǎn)權(quán)”，需要補(bǔ)繳土地出讓金的叫“小產(chǎn)權(quán)”，依照這種解釋?zhuān)胀ㄉ唐贩烤褪恰按螽a(chǎn)權(quán)房”，經(jīng)濟(jì)適用房就是“小產(chǎn)權(quán)房” 。目前各界爭(zhēng)論最激烈同時(shí)也是本文論述重點(diǎn)的主要是第二種“小產(chǎn)權(quán)房”，也就是由城市周邊的農(nóng)村村集體或村民在本村的耕地或者經(jīng)過(guò)舊村改造后的空閑宅地上修建的用于向城市居民出售的商品房。

深圳小產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)生的首要原因是房?jī)r(jià)的上漲

城市住房?jī)r(jià)格上漲過(guò)快早已是不爭(zhēng)的事實(shí)，相對(duì)來(lái)說(shuō)小產(chǎn)權(quán)房?jī)r(jià)格上的優(yōu)勢(shì)掩蓋了其產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)，以北京為例，2007年7月在售的小產(chǎn)權(quán)項(xiàng)目的均價(jià)為3311元／平方60現(xiàn)在東莞的小產(chǎn)權(quán)房什么政策米，僅及2006年北京市整體銷(xiāo)售均價(jià)的8792／平方米的38％。對(duì)于想去大城市，而又無(wú)力購(gòu)房的人來(lái)說(shuō)這無(wú)疑是非常好的過(guò)渡。在購(gòu)買(mǎi)小產(chǎn)權(quán)房時(shí)，其中的價(jià)格低廉也掩蓋了其要承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)。

地方政府的管理不到位促成深圳小產(chǎn)權(quán)房快速發(fā)展

小產(chǎn)權(quán)房在房地產(chǎn)市場(chǎng)中能夠存在這么長(zhǎng)時(shí)間，能夠從局部地區(qū)、個(gè)別城市擴(kuò)展到全國(guó)，這恐怕應(yīng)該是政府相關(guān)管理部門(mén)的失職，是一種管理上的嚴(yán)重缺位和行政不作為，鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府實(shí)際上是這種行為的制造者和實(shí)際推動(dòng)者。按照國(guó)家土地管理法的規(guī)定，任何個(gè)人和單位都不得在沒(méi)有經(jīng)農(nóng)村土地征用轉(zhuǎn)化為國(guó)家土地所有權(quán)之后進(jìn)行土地出讓。作為鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府，在全國(guó)各地大搞開(kāi)發(fā)區(qū)的熱潮中，進(jìn)行土地違法買(mǎi)賣(mài)行為一方面是利益所致，另一方面也與土地管理部門(mén)的嚴(yán)重失職行為有關(guān)。

市場(chǎng)需求為深圳小產(chǎn)權(quán)房提供了發(fā)展的空間

小產(chǎn)權(quán)房市場(chǎng)份額的擴(kuò)大，從某種意義上說(shuō)，體現(xiàn)了市場(chǎng)對(duì)資源配置的自我調(diào)適功能——當(dāng)城市公共住宅無(wú)法滿(mǎn)足民眾需要時(shí)，市場(chǎng)注意力自然會(huì)流向既無(wú)費(fèi)也無(wú)稅的集體土地；鄉(xiāng)鎮(zhèn)基層單位為了創(chuàng)收以補(bǔ)貼財(cái)政，也需要城市購(gòu)買(mǎi)力來(lái)填補(bǔ)農(nóng)村的“消費(fèi)空當(dāng)”，農(nóng)民也需要增加收益。城、鄉(xiāng)都是基于各自公共產(chǎn)品提供不足而向外求解，這當(dāng)然就造成了小產(chǎn)權(quán)房的市場(chǎng)空間。

如何使小產(chǎn)權(quán)房合法化，給小產(chǎn)權(quán)房一個(gè)合適的“名分”。筆者認(rèn)為主要有有以下幾個(gè)理由：

從現(xiàn)有立法上看，深圳小產(chǎn)權(quán)房沒(méi)有違背現(xiàn)行憲法

《憲法》第八條規(guī)定：“參加農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的勞動(dòng)者，有權(quán)在法律規(guī)定的范圍內(nèi)經(jīng)營(yíng)自留地、自留山。”《憲法》第十條也規(guī)定：“農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國(guó)家所有的以外，屬于集體所有，宅基地和自留地、自留山，也屬于集體所有。”這是《憲法》對(duì)集體土地的所有權(quán)和經(jīng)營(yíng)權(quán)的明確表述，《憲法》并沒(méi)有對(duì)集體土地的經(jīng)營(yíng)權(quán)加以禁止，只是要求在“法律規(guī)定的范[1]圍內(nèi)”，這就為修改相關(guān)法律使小產(chǎn)權(quán)房合法化提供了憲法依據(jù)。

《物權(quán)法》為小產(chǎn)權(quán)房的合法化提供了法律空間

《物權(quán)法》沒(méi)有冒然規(guī)定集體土地能進(jìn)入一級(jí)市場(chǎng)進(jìn)行流轉(zhuǎn)，更沒(méi)有將小產(chǎn)權(quán)房一棍子打死，而是通過(guò)《土地管理法》的規(guī)定引入到《物權(quán)法》中去。《物權(quán)法》第一百五十三條規(guī)定，宅基地使用權(quán)的取得、行使和轉(zhuǎn)讓?zhuān)m用土地管理法等法律和國(guó)家有關(guān)規(guī)定。這樣在條件成熟的情況下，修改《土地管理法》使小產(chǎn)權(quán)房的法律地位合法化不失為明智之舉。

從民法上看，小產(chǎn)權(quán)房體現(xiàn)了集體土地所有權(quán)的權(quán)能

《物權(quán)法》第三條第三款規(guī)定：國(guó)家實(shí)行社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)，保障一切市場(chǎng)主體的平等法律地位和發(fā)展權(quán)利。那么為什么對(duì)國(guó)家所有的土地和集體所有的土地設(shè)立不同的保護(hù)規(guī)則，即只允許國(guó)有土地進(jìn)入一級(jí)市場(chǎng)交易而集體土地不能呢?從現(xiàn)有的法律規(guī)定沒(méi)有正當(dāng)?shù)睦碛蓪?duì)集體所有的土地進(jìn)行限制，只是中國(guó)長(zhǎng)期以來(lái)的習(xí)慣做法，這種做法已經(jīng)不適合當(dāng)前的實(shí)際，亟需改革我國(guó)的土地制度。

目前深圳小產(chǎn)權(quán)房多少錢(qián)一平米？

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